Fundacja Rodzinna a nieruchomości - Przełomowy wyrok WSA Rzeszów I SA/Rz 172/25

1 Czym jest fundacja rodzinna?

Fundacja rodzinna to nowa instytucja prawna wprowadzona w Polsce ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, która weszła w życie 22 maja 2023 r. Jest to odpowiedź polskiego ustawodawcy na potrzeby przedsiębiorców rodzinnych, którzy chcą zabezpieczyć majątek na pokolenia i uniknąć problemów związanych z sukcesją.

Główne cele fundacji rodzinnej

• Ochrona majątku rodzinnego - przed rozdrobnieniem i niekontrolowanym zbyciem
• Planowanie sukcesji - przekazanie majątku następnym pokoleniom bez podatku od spadków
• Optymalizacja podatkowa - korzystne zasady opodatkowania działalności
• Profesjonalne zarządzanie - oddzielenie własności od zarządzania majątkiem

Statystyki (stan na październik 2025)

Od wejścia w życie ustawy zarejestrowano już niemal 3000 fundacji rodzinnych w Polsce. Dynamika rejestracji jest imponująca:

• 2023 (od maja): 759 fundacji
• 2024: 1545 nowych fundacji (łącznie 2304)
• 2025 (do października): 969 nowych fundacji

To pokazuje ogromne zainteresowanie tą formą prawną wśród polskich przedsiębiorców i właścicieli nieruchomości.

2 Wyrok WSA Rzeszów I SA/Rz 172/25

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Rz 172/25:

"Zbycie nieruchomości przez fundację rodzinną, która nabyła tę nieruchomość w drodze darowizny od fundatora, może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej, jeżeli zbycie to mieści się w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej fundacji."

Stan faktyczny sprawy

Sprawa dotyczyła fundacji rodzinnej, która otrzymała od fundatora w drodze darowizny nieruchomość gruntową. Fundacja planowała sprzedaż tej nieruchomości i wystąpiła o interpretację indywidualną, pytając czy przychód ze sprzedaży będzie zwolniony z CIT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację negatywną, twierdząc że sprzedaż nieruchomości nie mieści się w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej i podlega opodatkowaniu 25% CIT.

Rozstrzygnięcie WSA

WSA w Rzeszowie uchylił interpretację organu podatkowego. Sąd stwierdził, że:

• Zbycie nieruchomości może mieścić się w zakresie "zbywania mienia" dozwolonego przez art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy
• Nie ma znaczenia, czy nieruchomość była wcześniej wynajmowana
• Fundacja rodzinna może prowadzić działalność polegającą na zbywaniu mienia nabytego od fundatora
• Przychód ze zbycia może korzystać ze zwolnienia z CIT

3 Opodatkowanie nieruchomości w fundacji rodzinnej

System opodatkowania fundacji rodzinnej jest korzystny, ale wymaga zrozumienia kilku poziomów:

Poziom 1: Wniesienie majątku do fundacji

• Darowizna nieruchomości - zwolniona z podatku od spadków i darowizn
• Brak PIT - fundator nie płaci podatku dochodowego
• Brak PCC - zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych

Poziom 2: Działalność fundacji

• Najem nieruchomości - zwolniony z CIT (dozwolona działalność)
• Dzierżawa - zwolniona z CIT
• Zbycie nieruchomości - może być zwolnione z CIT (wyrok WSA Rzeszów)

Poziom 3: Wypłata świadczeń beneficjentom

• Beneficjenci z grupy 0 (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice) - 15% CIT
• Pozostali beneficjenci - 15% CIT + podatek od spadków i darowizn

4 Dozwolona działalność fundacji rodzinnej

Zgodnie z art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej, fundacja może prowadzić działalność gospodarczą tylko w ograniczonym zakresie:

Działalność zwolniona z CIT (art. 5 ust. 1)

1. Zbywanie mienia - o ile nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia
2. Najem i dzierżawa - nieruchomości i ruchomości
3. Przystępowanie do spółek - handlowych, funduszy inwestycyjnych
4. Nabywanie i zbywanie papierów wartościowych
5. Udzielanie pożyczek - spółkom, w których fundacja ma udziały, oraz beneficjentom
6. Obrót walutami - w związku z dozwoloną działalnością
7. Działalność rolnicza
8. Gospodarka leśna

Działalność opodatkowana 25% CIT

Jeśli fundacja prowadzi działalność wykraczającą poza powyższy katalog, dochód z tej działalności podlega opodatkowaniu stawką 25% CIT. Dotyczy to np.:

• Działalności handlowej (kupno-sprzedaż towarów)
• Działalności usługowej
• Działalności produkcyjnej

5 Korzyści fundacji rodzinnej dla właścicieli nieruchomości

Korzyści podatkowe

• Brak podatku przy wniesieniu - darowizna nieruchomości do fundacji jest neutralna podatkowo
• Zwolnienie z CIT - dochody z najmu i dzierżawy nie są opodatkowane na poziomie fundacji
• Odroczenie opodatkowania - podatek płacony dopiero przy wypłacie świadczeń
• Reinwestycja bez podatku - zyski można reinwestować bez płacenia podatku

Korzyści sukcesyjne

• Brak zachowku - majątek fundacji nie wchodzi do masy spadkowej
• Kontrola nad majątkiem - fundator określa zasady dziedziczenia w statucie
• Ochrona przed rozdrobnieniem - majątek pozostaje w jednych rękach
• Profesjonalne zarządzanie - zarząd fundacji może być profesjonalny

Korzyści ochronne

• Ochrona przed wierzycielami - po 5 latach od wniesienia
• Ochrona przed rozwodem - majątek fundacji nie wchodzi do majątku wspólnego
• Ochrona przed niegospodarnością - beneficjenci nie mogą swobodnie dysponować majątkiem

6 Jak założyć fundację rodzinną?

Koszty założenia fundacji rodzinnej

7 Podsumowanie

Wyrok WSA Rzeszów I SA/Rz 172/25 z 16 czerwca 2025 r. otwiera nowe możliwości dla właścicieli nieruchomości:

• Zbycie nieruchomości przez fundację rodzinną może być zwolnione z CIT
• Fundacja rodzinna to skuteczne narzędzie planowania sukcesji i optymalizacji podatkowej
• Niemal 3000 fundacji już działa w Polsce - to sprawdzone rozwiązanie
• Wyrok jest nieprawomocny - warto śledzić dalszy rozwój orzecznictwa

Źródła

• Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Rz 172/25
• Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326)
• Art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej - dozwolona działalność gospodarcza
• Statystyki: prawo.pl